金领话题:从经验数据看酒店的经营


发布时间:2008/8/16    信息来源:武汉金领酒店管理有限责任公司

从经验数据看酒店的经营
 
    一般看考察一个酒店经营状况,首先需要了解五个数据,这五个数基本上摸清楚了之后,这个酒店的总体情况基本也就把握住了。
    哪五个数据?第一,建筑面积,第二,客房数,第三,总投资额,第四,平均出租率,第五,平均房价。多年以来,饭店业发展的产业规模已经很大,积累了很多经营数据,就形成了一些参照数据系,有了参照系,也就有了对酒店的基本判断。
     现在对酒店建筑面积的经验数据大体上是:五星级酒店平均一间客房建筑面积100平方米,四星酒店85〜90平方米,三星酒店大体上在80平方米,依此类推,基本上就形成了一套经验数据。
投资额也是这样,一个建筑平米,五星级酒店平均10000元/平米,四星级饭店大体上在9000元/平米,三星级饭店在8000元/平米,也是依此类推。
    出租率,熟悉酒店的都知道,原来国际上把 65%的客房出租率做为平均盈亏平衡点。后来因为酒店的经营情况逐步不景气,全行业的平均出租率逐步下降,所以国内一些专家就把65%的盈亏平衡点,转化成了58%〜60%。这不是没有道理,因为中国经营酒店现在总体来说费用率还没有国外高,所以,用国外65%这个盈亏平衡点的经验数据来套就不准确。一般来说,酒店最佳的出租率是75%〜80%,极限出租率是85%。全年的平均出租率达到85%,就意味着旺季一定会超过100%,在一定意义上,超过85%的出租率,酒店就是在破坏性经营。不要认为出租率越高越好,而且这是一个组合状况,如果出租率过高,就反映了另一面,也可能是平均房价太低。所以,在出租率过高的情况之下,就要把房价提上去,尽可能保持在一个合理的出租率。我们现在的多数情况不是保持合理的出租率,而是争取更高的出租率。
    平均房价也是如此。一般来说,最早都学到一个1‰定价法,就是平均一间客房投资的1‰是饭店的合理房价。如果按这个数字来说,现在的平均房价普遍达不到这个标准。1‰定价法,实际上忽略了城市的经营环境,忽略了地区的市场环境,所以,从投资回报这个角度来说,1‰的定价可能合适,但是从经营管理的角度来说,显然是不合适的。它实际上反映了一个深层的规律,就是饭店市场和房地产市场的结合,就是在深层次上酒店市场的平均房价受到方方面面的制约,不是说想定多高价就能定多高价。
    所以,到了一个酒店把这五个数据问下来,这个酒店的基本情况都清楚了,从投资到档次,一直到目前的经营情况,基本上都清楚了,再看看这个酒店的实际状况,大体上就有数了。这一系列经验数据的积累,可以专门做一个课题来研究,把这些经验数据归纳总结出来,然后形成一个系统的参照系,每个酒店看了这些经验数据,和自己酒店的情况比一比,就知道自己处在一个什么程度上。比如投资合理不合理,目前的经营情况是处在好的状况,还是中等状况,还是差的状况。
 

【 作者:whjinling 】【 打印本页 】【 关闭本页

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